房地产投资信托投资:重点转移

保罗·普伊尔
雷蒙德·詹姆斯
727-567-2253
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与去年不同,我们在2009年时非常谨慎,但我们仍建议房地产投资信托基金作为防御性投资。在当前环境中,我们认为房地产投资信托具有吸引力的三个原因是:股息,估值和对债务融资的依赖。

我们确信前两个直观上比最后一个更容易理解,但是我们的原理确实很简单。我们认为房地产投资信托基金有两个阶段的抛售:第一次是在2007年开始的抛售,几乎完全是由于债务市场处于早期瘫痪状态。第二阶段是从10月初开始的短短七个星期内,其作用是使国内和国际经济忧虑加剧,并确认世界金融危机。

至于这种情况在2009-2010年期间的表现,我们认为这是相反的,首先是信贷市场的放松,然后是最终认识到经济数据点的改善。因此,随着信贷市场的改善,依赖债务的行业(如REITs)将获得可观的收益。

希拉·麦格拉思(Sheila McGrath)
基夫·布鲁耶特& Woods
212-887-7793
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在这种环境下,发挥防御作用;专注于资本承诺较少且资产负债表强劲的公司。我们认为,最终复苏的种子在于加速而不是减速收益前景。我们的经济预测要求到2009年初更严重的衰退,然后在今年晚些时候缓慢复苏。一旦华尔街的预期下降,复苏可能是上行的潜在催化剂。

我们认为,就房地产市场的复苏时间而言,房地产投资信托基金应该领先于商业房地产资产类别,就像房地产投资信托基金的股票已经引领了经济下滑一样。

我们将倡导以下列主题为主题的各个房地产领域的风险敞口:我们将倡导杠铃投资2009年房地产投资信托基金的方式,以专注于房地产投资信托基金的投资者,并继续拥有最佳资产负债表名称,并以低迷的价格寻求具有吸引力的价值。随着房地产债务资本市场的改善,可能具有接管的潜力或超额收益。

强大的资产负债表名称继续获得溢价估值,并提供较低风险的配置文件。随着一年的发展,我们建议有选择地添加具有明确去杠杆作用的价值游戏。改善债务资本市场状况的任何可见性都可能成为这些败类股跑赢大市的潜在催化剂。

理查德·安德森/保罗·阿多纳托(CFA)
BMO资本市场公司
212-885-4180 / 4170
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我们认为,在可预见的未来,股票REIT的游戏规则已经改变。与其专注于发展或收购等增长举措,不如着重资产负债表的实力和灵活性。

我们研究范围内的大多数房地产投资信托基金(REIT)都制定了具体的路线图,列出了到2010年的融资活动资金来源和用途。

如今,房地产投资信托基金的管理已特别关注于回收资本。但是,由于缺乏有意义的房地产交易量,REIT关于资产出售的假设可能不再现实。通常,房地产投资信托基金已经转向合资(JV)合作伙伴作为资产出售的替代方案–我们认为,随着房地产投资信托基金逐渐适应资本来源,合资企业的重要性将日益提高。

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