具吸引力的投资

截至7月31日,富时NAREIT全股票房地产投资信托指数产生的总回报率为8.30%,其组成部分已与投资者分享4%以上的股息。这些可观的回报使一些顾问及其客户对未来结果的方向感到疑惑。

我们请五位房地产投资信托基金专家对市场的现状和长期前景发表了看法。小组成员包括富达房地产投资组合(FRESX)的副总裁兼经理Steve 布勒; Stifel Nicolaus股票研究房地产投资信托基金执行董事John 吉尼,III;布赖恩·琼斯(Brian 琼斯),首席财务官,纽伯格伯曼(Neuberger Berman)房地产证券集团联合投资经理;晨星公司高级房地产分析师CFA Todd 卢卡西克;摩根大通资深证券研究分析师CFA Anthony 保隆。

今天有哪些趋势有利于房地产投资信托?

布勒:我将其视为三脚凳。凳子的腿是基础,资本的获取和成本以及估值。对于基本面(通常在商业房地产中),我们生活在一个出租率不断提高且能够提高租金水平的世界中。即使经济增长缓慢,GDP增长与创造就业机会以及对大多数形式的商业房地产的需求之间仍存在高度相关性。

但是商业房地产也与供应有关。经过多年几乎没有新的竞争性供应之后,我们在建立新的竞争性供应方面仍远低于历史趋势。因此,即使经济复苏乏力,这种基本面仍是积极的或高于积极的。

粪便的第二部分是获取和资金成本。显然,自今年5月22日以来,美国长期利率出现了相当大的波动。但是从广义上讲,从债务的角度来看,债务资本的成本和大多数上市房地产投资信托基金所支付的利差与长期历史成本相比还是相当有利的。

此外,房地产投资信托基金在获取和资金成本方面具有明显的竞争优势。他们通过发行新资本和购买新建筑物来利用竞争优势。即使在今天,也可以增加收益和资产净值。

大便的第三点是估值,房地产投资信托基金的股票表现相当不错。如果我们在五月初进行这次对话,我会告诉你,REIT股票的估值,无论是相对于私人房地产还是以多重为基础,通常都比较弱小。在房地产投资信托市场中,我们进行了相当大的调整。

吉尼:在当前环境下,投资者的明显趋势是收益率和适度的增长而不会承受过度的风险。只要利率没有显着提高,我们认为房地产投资信托基金可以提供这种组合。

我们预计2013年的收益和股息增长都将达到8%左右,加上3.5%的股息收益率,这将是一个良好的增长势头。总体而言,房地产投资信托基金的交易额不超过资产净值或重置成本,因此不利之处是可以控制的。

琼斯:在过去几年中,房地产投资信托基金相对于其他股票和固定收益证券产生了可观的总回报。我们认为,有一些投资趋势支持强劲的相对REIT表现,其中最重要的是在个人和机构投资者中寻求收益。

然而,我们认为推动房地产投资信托回报率最高的最重要因素是房地产基本面的复苏。自2010年下半年以来,美国大多数地区和大多数地区的入住率上升和租金增长改善,证明了商业房地产的基本面已得到显着改善。适度的经济增长和新的商业房地产建设水平非常低,为经济复苏提供了支撑。

尽管确定准确的出入点绝非易事,但我认为,对于具有中长期投资前景的投资者而言,目前的REITs代表着诱人的投资机会。我预计房地产投资信托基金最近产生的强劲现金流增长(2012年为9%)可能会持续下去。租户对空间的需求持续改善,并且新建筑量仍然减少。我预计目前的商业房地产复苏周期将至少持续几年。

卢卡西克:我们认为,过去几年的宏观背景对于REIT来说再好不过了。缓慢而稳定的经济和就业增长已转化为对商业房地产的增量需求,但是宏观经济的改善程度不足以使开发商积极向商业房地产库存增加增量供应。

因此,现有房东的入住率有所提高,相对于租户而言,讨价还价能力更高,同店净营业收入也有大幅增长。同样,低利率环境使房地产投资信托基金能够以非常优惠的利率为债务和优先股再融资,从而节省了数亿美元(甚至数十亿美元)的行业融资成本。

另外,我们认为随着利率下降推动资产价格上涨,投资者被房地产投资信托的诱人股息收益吸引。我们认为,尽管时间仍不确定,房地产投资信托基金在过去几年所面临的总体有利背景将改变。

4月份,我们的房地产投资信托基金覆盖率被高估了大约15%至20%。随着近期利率上升和房地产投资信托价格下跌,相对于我们的预期,今天我们的房地产投资信托覆盖率看起来有些被高估了,我们认为投资者在考虑在自己的投资组合中拥有什么样的房地产投资信托时应该具有很高的选择性。

保隆:对集团而言,与股票相关的重要因素是,我们处于相当适度的经济环境中。我们还处于利率低下的环境中,投资者寻求一些收入作为投资策略。这些东西都很好地参与了房地产投资信托。

就此而言,您已经看到大量资金流入该领域以及直接房地产,因为从广义上讲,这种资产类别提供了良好的风险调整后收益。我认为这是过去几年业绩的主要推动力。

展望未来,我会说两件事。一个是,从根本上说,随着该国就业增长继续向前发展,业务似乎在缓慢改善。边际上,房主正在获得更多的定价权,租用率在上升,并且一般而言,商业房地产的新供应方式并不多。结果,公司的现金流量在增长。

但是,第二项涉及利率,以及这组股票可能适合或不适合更广泛的市场。如果我们要有一个利率迅速上涨的环境,那么这些股票将面临逆风,因为它们是寻求收益的受益者,并且因为它们在基本平缓的时间内提供了一定的相对安全性。

但是,假设利率上升,而您的经济活动更加活跃,那么您面临的风险是,您会看到资本从房地产投资信托中流向市场的其他领域,可能进入周期性更大的领域。在5月底至6月,您看到了其中的一些情况,当时您看到了10年期美国国债的走势,市场情绪从以收入为导向转变为没有债券和收益工具。 REIT首当其冲。

房地产投资信托基金的投资者如何适应可能更高的利率?

吉尼:我们认为,对冲利率上升的最佳方法是将重点放在具有更高投资组合,内部产生收益增长且投资者对资产净值的重视程度高于对股息收益率的REIT上。

琼斯:我们的历史相关工作和分析表明,从中长期来看,房地产投资信托基金的总收益与利率变化并没有密切相关。但是,短期内,利率环境的重大变化可能导致REIT收益波动。

投资现金流量增长前景高于平均水平的房地产投资信托基金应成为防止较高利率的一种方法。增长高于平均水平的房地产投资信托基金可以增加股息,从而有可能跟上较高的利率。我们还认为,与整体行业相比,增长高于平均水平的房地产和房地产投资信托基金应保持或改善其资产价值。

保隆:有两个更广泛的想法:第一,选择租赁期限较短的房地产,例如公寓和工业地产;第二,专注于过去几年里,当您走出低迷时期时,通过重新定位房地产而真正建立了开发渠道的公司。

 

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