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ritholtz:房地产恢复’s Not Quite There

经过 Barry Ritholtz

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我们打断了这一崩溃和恢复,以了解经济,特别是住宅房地产和新的房屋销售。这是我一直在学习和写作几十年的经济领域。

新房销售本周早些时候报道;它们是国内生产总值(现有房屋销售的组成部分)。我们今天早上了解到,第二季度GDP被修改为3.7%。因此,新的房屋销售尤为重要,尽管它们占总房屋总销售额的15%。

你应该了解关于这个数据的几件事:月份到月份,这是一个非常嘈杂的系列。它是由建筑商自我报告的,我总是有人感觉到他们绕过做文书工作......最终。季度数字或多或少准确,但每个月都具有高的统计误差的概率高。

我想引起你对我最喜欢的两个图表的关注,而不是计算出的风险的麦格莱德。他以最具信息丰富的方式使用数据。 

新的房屋销售。来源:通过彭博来计算风险

以上图表是新的房屋销售,作为每月系列的每月序列呈现。每个彩色的栏代表不同的一年。以这种方式看新的家庭销售让我们可以轻松地看到“季节性家庭销售趋势”。家庭购买发生在一个非常具体的年度周期,在春天上升,夏天达到峰值(必须让孩子们在学校开始前参加新区)然后在冬天拖走。

通过省略季节性调整,我们可以获得更清洁的看实际销售数据。我们还看到任何给定年份的强势或弱。请注意,在最长的时间内,大部分媒体都有这个错误,误报的月份数据作为恢复住房市场,而不是作为通常年度周期的一部分。

让我们来看看7月份:上个月 - 作为一个红柱 - 有43,000家新房销售,7月以来的最高销售人物自2008年。2014年7月,该数字为35,000人。当然,宫宫在2005年的七月高的历史 - 这是117,000 - 但它在2010年近期7月的近距绩超过26,000。

好消息是,人口普查局今年迄今为止报道了新的房屋销售额316,000,再次不季节性调整,从去年同期增长21.2%。坏消息是,尽管记录了低抵押贷款利率,但这些数字仍然接近我们曾经认为是周期性的小孩。

将我们带到我们的第二个图表:50多年的新房销售和衰退。您可以从黄线看出,新的家庭销售现在正高于早期审计的低点。

新的房屋销售和衰退。来源:通过彭博来计算风险

新的家庭销售在其历史平均水平以下几乎有几个原因。首先,信贷后危机恢复最多(按预期)谦虚。这包括薄弱的工资收益与收紧标准相结合,以便向买家延长信贷。仅在新的和现有的房屋销售中占据了大部分弱点。 其次,新的家庭更具体,1998年至2007年的巨大十年繁荣创造了一个巨大的新建筑供过于求。满足的(也许“疲惫不堪”是一个更好的单词)对新房的需求很大。

三,也许最重要的是新房销售,金融危机的后果创造了大量的痛苦销售 - 丧失抵押品赎回权,销售额和所有者绝望的销售和减少债务。银行和房主采取的损失作为买家的净折扣,该买家运作为新建筑的价格竞争。

因此,新房销售中的康复在现有房屋销售中的复苏落后,这不是一个惊喜。建设者应该幸福,令人痛苦的财产销售已经落到了新房竞争的观点。

新家庭销售中的这种疲软恢复是否会继续?

我希望这将是经济健康的职能,特别是就业和工资增长;信用可用性多久摇摆反向正常; AMD联邦储备的快速和高利率率。