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在房地产中获得高收益率的不寻常方式

经过 Ed McCarthy,CFP,RICP

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私人抵押贷款可以诱人寻求更高收益率的投资者,但向承包商或开发商贷款资金需要行业联系人和房地产尽职调查技巧,许多投资者缺乏。组装多样化的贷款组合需要深口袋。

众群正在消除这些障碍。 1992年通过的就业行为的第506(c)规则第506(c)允许投资提案国公开寻求经认可的投资者的交易。它不再是人群的问题。虽然赞助商必须核准投资者的财务状况,但一旦遇到跨栏,他们就可以使用无限数量的投资者工作。

房地产贷款市场洛杉矶土地的土地曲线展示了众筹的潜力。该公司于2013年秋季汇款,截至年底,累计贷款总额为459,000美元。根据首席执行官和联合创始人Jason Fritton的说法,该公司每月每月收到价值6亿美元的申请。

通过公司的网站签署了超过17,000名零售投资者,该公司正在谈判与14个大型机构,报告Fritton。截至2015年8月27日,土地补丁资助了144个贷款,其价值仅为4700万美元,而投资者将近800万美元返回。单家庭住宅(58%)和多型住宅(37%)属性占大多数贷款。

这个怎么运作

潜在投资者在网站上在线注册;不需要认证状态验证。他们可以查看土地补丁已同意基金的房地产和项目,包括照片和财产细节,瑞哈计划,借款人的描述和投资风险。该网站还披露了各种预期的每年百分比率(APR)返回和预期的投资控股期。大多数列出的预期退货均为10%至12%的APR范围,贷款条款范围从30天到18个月。

在选择他们希望投资的财产和每项投资的金额(最低5,000美元),参与者必须记录其认可的地位。此过程通常涉及收入核查,例如W-2或纳税申报表,净值陈述或注册会计师或其他来源的第三方确认。

投资者必须为单一文件的最低年度收入为200,000美元,或前两年的夫妻300,000美元或净值100万美元或以上不包括初级居住和任何负债。资金可以通过ACH或第三方安全托管服务传输。这不是亚马逊,但该过程肯定比大多数房地产投资更效率。

投资者收到一个符合贷方的参与的纸条。 “那张笔记与抵押贷款和第一个留置权的位置有关,”Fritton解释道。 “然后我们采取了潜在的说明,我们将其转移到受托人和托管人,然后我们有一个毯子UCC [普遍商业代码安全协议],将所有兴趣和主体保障到底层资产。所以我们可以出去,我们可以告诉投资者,无论是零售投资者还是机构,它们都是由财产直接担保的。“

投资者为贷款的持续时间获得每月利息支付。根据该网站的说法,在“借款人的到期日或从借款人偿还或从借款人偿还的情况下,以较早的方式,您将获得剩余的本金和利息的气球。土地补丁以前期发起费用的形式获得大部分收入,其范围为1%至5%;它没有参加贷款。投资是非资源体 - 投资者不能在贷款成熟或被支付之前兑现。

贷款覆盖范围

据该公司的网站介绍,“投资者依赖于土地的评价借款人的信誉,” Fritton说,在近两年的运营情况下,土地投资者的土地投资者没有经历任何兴趣损失或校长。他归因于该公司的尽职调查和相对保守的贷款实践,以维持贷款与财产预期的恢复价值之间的足够缓冲区。

“因为我们在物业本身的价值折扣上折扣贷款,那里总有一些漂浮在那里,”他说。 “如果我们需要,我们可以提供锻炼,因此我们可以提供扩展或帮助找到新的承包商来完成工作。或者,如果我们绝对需要,我们不会在糟糕之后扔良好的钱,我们可以编写第二次抵押贷款来处理突然出现的额外问题。 ...然后,在一个最糟糕的情况下,开发人员确实变得不响应,并且不与我们不适用于我们,我们能够清算。

“我们确实写了我们的贷款,期望如果[在a]最糟糕的情况下,我们必须清算,我们可以这样做,并涵盖与之相关的所有费用,仍然能够将大多数或所有客户的资金归还他们。”

如果土地补丁通过用于持有将继续分配和资产管理的贷款和契约受托人的法律结构,也可以保护投资者。

但投资的非魅力性质给了一些观察者暂停。

Marty Morua是一位顾问,该顾问的顾问现在是与Corcoran的房地产经纪人,众所周知的房地产贷款不适合许多投资者,即使是“认可的”。

“只是因为这些都是富裕的投资者并不意味着他们有更清晰的投资acumen,”他在一封电子邮件中说。他建议投资者会更好地通过“某些房地产共同基金,房地产,家庭建筑股,甚至是房地产本身”来寻求多样化。

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