2017年商业房地产的5大趋势: 2

2017年美国房地产市场格局将以持续强劲的基本面,增加的投资者流量和高交易量为特征。至于经济前景,美国继续适度增长并增加了就业。美国的就业增长继续强劲,去年早些时候的失业率降至5%以下,并增加了各个行业对商业房地产的需求。许多人感到惊讶的是,我们还没有达到当前经济增长周期的尽头。在过去的七年中,复苏是如此漫长,而且增长相对乏力,这一事实使我相信,在当前的增长周期中,我们可能还剩两年。 

美联储去年12月明确表示,央行认为美国经济增长相对稳定,在12月初将联邦基金利率上调了四分之一。这是美联储自2006年以来第二次加息(上一次是在2015年12月)。美联储主席珍妮特·耶伦(Janet Yellen)表示:“自今年中期以来,经济增长有所加快。” “我们预计经济将继续表现良好。”尽管如此,在美国和主要的新兴市场中,潜在的通货膨胀极为温和(某些部门和国家对通货紧缩感到担忧),并没有为显着提高利率提供动力。按照历史标准,贷款利率和固定收益回报率仍将非常低,从而导致持续杠杆购买房地产资产。

这五种趋势将在2017年在商业房地产中发挥重要作用(此处显示趋势4-5,第1部分中的趋势1-3):

4.挥发性能源市场

能源市场的动荡已经影响了美国的某些地区经济体(北达科他州休斯顿)和生产国(沙特阿拉伯,委内瑞拉)。 2015年,石油价格大幅下跌,全年持续下跌,随后全年大幅波动,2016年最后一个季度价格上涨。由于全球经济增速放缓导致产量增加和需求减少,导致油价下跌石油价格从2014年6月的每桶105.79美元跌至2016年2月的每桶30.32美元的13年低点,随后回升至2016年10月的49.78美元。世界供过于求,主要产油国几乎没有减产。这对经济产生了深远的影响,并对房地产市场基本面和商业房地产定价产生了影响。

图表4:WOK现货价格下跌至每桶FOB美元

图表4:WOK现货价格下跌至每桶FOB美元 (资源: 美国能源信息管理局)

这种环境的影响因地区和行业而异。负面影响主要集中在一些经济对能源行业有较高影响的大都市地区(包括休斯敦,德克萨斯州和北达科他州的油页岩地区)。对于大多数都会区和房地产类型而言,较低的油价是净收益。减少汽油消费会鼓励消费者在其他商品上花费更多,这有助于零售和酒店市场的基本面。较低的石油和能源成本也将减少某些建筑,制造和物流成本。

这有助于商业投资和扩展,进而增加了对工业和制造空间的需求。由于改善的租户基本面和较低的运营成本,房地产市场将出现短期上涨。

但是,对于主要的能源生产大都市区,低价的短期利益将因对能源相关公司的负面影响而被抵消。这些大都市地区房地产市场的长期健康将在很大程度上取决于油价反弹至美国生产商可持续水平的速度。短期内国民经济总体状况会更好。美国仍然是每年大约1,900亿美元的石油净进口国,而油价下跌对美国的贸易平衡产生了积极影响。较低的价格直接转化为家庭可支配收入的增加。仅今年一年,美国人就节省了500亿至750亿美元(每户400至650美元)的汽油。

特朗普已承诺对国内石油,天然气和煤炭国内生产商进行重大的环境管制。他还承诺释放将这三个国家出口到全球经济的长期法律障碍,使美国成为能源净出口国。虽然这在短期内对能源行业的生产者和加工者可能是好的,但它可能进一步压低全球市场的价格,造成另一种供过于求的局面,这可能会迫使美国中期的产量下降。然而,预计2017年及以后的全球增长将可能吸收额外的供应并避免价格暴跌。

5.放慢商业房地产的新供应

供应的总体增长仍将受到限制,只有少数几个行业的供应增长温和-多户型(随着我们进入2017年的增长放缓),高级住房(逐渐增加)和单租户工业(区域/节点分配中心)—并在其他地方(郊区购物中心)重新定位。贷款来源对上次经济衰退后的新建筑的融资持极为怀疑的态度,而随着巴塞尔协议III的银行准备金要求和多德-弗兰克的CMBS风险保留要求于2016年末生效,当前的贷款环境显示出沉默的迹象。特朗普似乎有可能试图回滚,简化和减少包括金融部门和能源在内的多个部门的法规。

但是,当前相对较低的供应水平并不是由于过度监管,而是由于简单的市场力量和严格的贷方纪律。即使多德-弗兰克(Dodd-Frank)被撤销,银行体系也将需要数年的时间才能恢复其对商业房地产的融资水平和较宽松的承保标准。由于许多地方和地区银行完全退出了房地产贷款,而且似乎还不至于如此,因此我认为,由于价格上涨和利率上升,该组织没有立即敦促重返商业贷款。市场动荡也极大地减少了CMBS产品的供应。保险公司正在介入以填补其中的一些空白,而私人债务基金正在作为替代空间而兴起。

图表5:2016年第三季度完成:办公室,零售& Apartment Sectors

图表5:2016年第三季度完成:办公室,零售& Apartment Sectors (公寓和办公室的数字是基于82个地铁;零售是80个地铁。来源:REIS,“施工第一眼报告”,2016年第三季度。)

在所有房地产行业中,尽管多户型办公楼几年来首次出现这种情况,但仅在少数几个市场中就出现了少量的边际供房,可以说只有多户家庭可以满足长期的新房供应需求。由于ACA实施的长期不确定性,医疗办公室的供给仍维持在其长期水平的一小部分,而特朗普拆除ACA的潜在可能性仍存在不确定性。

租户,特别是医疗租户,传统上极力规避风险,人们认为进一步监管变化的风险将使大多数医院和医生处于发展的边缘,不愿签约全新的建筑物,同时继续在现有建筑物中进行扩展。

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