贷款人在争夺办公室重建协议

我们的姊妹出版物GlobeSt.com涵盖了使人寿和年金发行人保持运转的引擎之一：商业房地产乐天堂下载。人寿保险公司通过租赁空间，拥有建筑物，直接向开发公司贷款，投资抵押支持证券以及参与抵押相关衍生产品乐天堂下载来参与该乐天堂下载。

Kelsi Maree Borland最近在加利福尼亚商业房地产乐天堂下载的一个角落与参与者进行了交谈。这是3月23日在GlobeSt.com上刊登的文章的一个版本。

Northmarq Capital副总裁约翰·马歇尔（John Marshall）和乔·乔丹尼（Joe Giordani）谈到桥梁借贷乐天堂下载时说：“一年前，如今的乐天堂下载几乎不可识别。”两人最近代表借款人Kelemen Caamano Investments，为加利福尼亚州尔湾市1、3、5、7、9 Corporate Park的办公室重建项目提供了3390万美元的过渡贷款。

该交易从人寿保险公司，养老基金，债务基金，银行以及非银行贷方获得了利息，借款人最终选择了这笔交易。

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马歇尔（Marshall）和佐丹尼（Giordani）表示，桥梁贷款乐天堂下载在过去的18个月中起飞，而办公楼再开发项目对该集团而言是一项诱人的交易。我们与马歇尔（Marshall）和佐丹尼（Giordani）坐下来讨论了办公楼重建项目的需求，这笔近期交易以及桥梁贷款乐天堂下载的变化。

GlobeSt.com：您能够确定此项目的几个贷款组。总体而言，橙县重建办公室项目的贷方需求/胃口如何？

乔·乔丹妮： 即使利率上升，全球仍在追逐高额收益，以至于过去18个月，过渡定价和流动性变得极为激进。与一年前相比，如今的乐天堂下载几乎不可识别，涌现了许多新的过渡贷款人。所有这些放款人都需要写贷款，没有等待的奢侈。

马歇尔： 假设员工生活方式的偏爱和低失业率将继续推动需求，放贷方和投资者都将继续在生活质量高，劳动力受过教育的多元化沿海办公室乐天堂下载上做多。各方面的桥梁贷方都对下行风险感到满意，尤其是与奥兰治县的创意和礼宾办公室相比，B级产品的承受能力高。

GlobeSt.com：哪些类型的重建项目最受关注，并且OC乐天堂下载内有什么地理格局？

乔丹妮： 混合和扩展是游戏的名称。投资者正在以短租期，疲惫的外墙和延期的维护来抢购建筑物和投资组合，并添加清晰的公共区域设计，将略低于乐天堂下载的租金提高到激励租户的水平，并提供可访问但机构化的物业管理服务。

马歇尔： 我们已经看到我们的客户在拥有优质便利设施的可访问子乐天堂下载中追求核心加值和增值收购。在周期的这一点上，在利率上升的环境中，股票及其贷方乐于为较低的收益率而制定快速的两到三个业务计划。对具有中型租户的建筑物的贷款仍然具有吸引力，因为奥兰治县拥有如此众多的私营企业，这些企业拥有悠久的往绩，并预期其服务的未来需求。

GlobeSt.com：与新建设项目相比，重建的需求如何？

乔丹妮： 机构股权的好处是降低了资本成本，并且不利于必须把钱拿出去，所以他们追求收益率较低的开发项目。与竞争对手相比，奥兰治县（Orange County）最大的土地所有者可以廉价地生产办公产品，因为他们不购买土地。

马歇尔： 对于区域所有者和商户赞助商而言，重建提供了最具吸引力的风险调整后回报。他们通常可以在中期业务计划中承保十几岁的内部收益率，从养老基金，人寿公司或债务基金中获得便宜的过桥债务，而您的缺点是利率和期限再融资，使您能够获得相当不错的回报经济转折或上限利率上升时产生的息票。

GlobeSt.com： 利率将如何影响寻求为此类交易争取资金的借款人？

乔丹妮： 短期内利率无疑会上升。联邦基金本周提高了目标，美联储已经为今年至少再增加两次提供了指导。如果通胀真正回升，您会看到美联储和其他大型央行收紧货币政策。

马歇尔： 借款人应该期望购买短期利率上限，通常是两年以降低成本。作为业务计划的一部分，他们应保留一些资本以用于加息，或计划清扫现金流量以计划超出贷款初始“固定”利率部分的更高利率。

GlobeSt.com：为什么机构非银行贷款人是此项目的最佳选择？

乔丹妮： 对于有现金流的交易，有许多人寿公司和养老基金拥有新的资金来追逐比过去更高风险的业务。这些机构担心将来会遇到养老金负债。我们发现，通过契约和所有权结构，他们的钱更便宜，更轻松，更灵活。该特定贷方在30天内完成了一笔收购交易，并与我们合作精简了法律费用。我们完成的交易额高达项目总成本的85％（无追索权）。最有趣的是，银行开始提供无追索权贷款，但它们无法在杠杆，速度或长期服务上竞争。也就是说，有许多优秀的债务基金可以在很少或没有现金流的情况下为较重的电梯业务计划提供贷款。

GlobeSt.com：总体而言，这些交易中最受欢迎的贷方有什么趋势？

马歇尔： 过桥贷方比银行家更接近投资者，借款人应将其视为合伙人。拥有250多个左右的优质债务基金或人寿公司，他们与顾问合作，他们了解契约，资产管理和执行与利率同样重要。好消息是，即使短期利率上升，随着债务基金进入其生命周期的中期，信贷利差将继续收紧。

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