经济适用房能否帮助建立更强大的投资组合？

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在投资世界中，一个令人困惑的普遍误解认为，考虑到环境，社会和治理因素的投资需要进行一定的权衡：对人民/社区有益而不是牟利。

尽管大量的元研究和学术论文揭穿了这种可取的取舍，但顽固的误解仍然存在。在房地产投资世界中尤其如此，在这个世界中，许多房东或业主寻求尽快放松对可负担财产的管制，以便从较高的市场利率租金中获利。

尽管看起来不如投资于闪闪发光的新租赁高层建筑，但经济适用房（低收入住房税收抵免，第XI条，421-A和其他计划）实际上比市场利率物业更可靠的投资主张。

此外，负担得起的住房为投资有潜力产生市场收益率或更高收益潜力的资产类别提供了机会，这也使基于任务或影响力的投资可以用于ESG考虑。

在美国大部分地区，对经济适用房的需求不断增加，全国各地越来越多的租房者承受了成本负担（将其收入的30％或以上用于租金）。这种需求和负担得起的住房供应的限制转化为负担得起的租金的高入住率；较高的入住率意味着投资者的波动性较低。

添加ESG技术

通过将一些简单的ESG做法整合到物业管理中，包括社会计划和金融知识培训，负担得起的租金投资者可以帮助租户留在家中，从而减少信贷损失（因租户不付房租而导致）和更低的周转率，从而进一步降低费用。

这可能会导致“较低的beta”收入来源。资产的“低beta”定价与市场价格波动更大的公寓同样具有吸引力，这对于物业经理来说很难填补，尤其是在租金高昂的新型豪华公寓的情况下。

最近的一项交易显示，对可负担住房的投资如何在机构理财经理中获得越来越大的吸引力。 7月，L + M与Invesco的合作伙伴关系以12亿美元的价格在纽约市购买了2800套租赁公寓，并计划将三分之二的公寓从市场价格转换为经济适用房；通常，投资经理会怀着相反的目标购买纽约的出租物业，以将租金稳定的单位转换为市场价格单位。

该集团可能认为投资更具防御性，因为，正如我所相信的那样，他们可以依靠负担得起的住房的较高入住率来帮助减轻市场周期的影响。该交易还利用了该市提供的重大税收优惠，这是负担得起的房地产投资通常具有的另一项优势。

这笔交易是双赢的双赢，体现了经济适用房投资的典型特征：收入低于家庭收入中位数的租户的租金降低，出租人的入住率提高和收入更加稳定，并且在这个城市对经济适用房的需求远远超过这一城市的情况下，促进了经济适用房的发展。供不应求。

随着投资界逐渐意识到以经济适用房为代表的机会，可能还处于初期，但是很明显，一些机构理财经理已经注意到了这一点。也许这只是时间问题，其他投资界才意识到，在使用ESG考虑因素时所能想到的取舍只是一个神话。

乔纳森·尼德尔（Jonathan Needell）是KIMC的总裁兼首席投资官，KIMC是一家总部位于加利福尼亚州的雇员所有的房地产投资公司，主要投资于对经济和社会产生积极影响的可负担住房和劳动力住房。这里表达的观点和意见是他自己的。